Как не стать обманутым «дольщиком»: детали и нюансы

С принятием Закона «Об участии в долевом строительстве» (далее также Федеральный закон № 214-ФЗ) ожидалось, что заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома станет единственным законным способом реализации квартир в строящихся домах. Также предполагалось, что указанный закон сведет к минимуму появление новых участников в категории «обманутый дольщик». К «обманутым дольщикам» можно смело отнести лиц, которые приобрели квартиры в строящихся домах, но по какой-то причине строительство дома было приостановлено или заморожено на неопределенное время (так называемые «долгострои») или, например, в отношении застройщика введена процедура банкротства.

Так как же не попасть в ловушку и получить в собственность квартиру по завершении строительства дома?

Доверяй, но проверяй

В последнее время бытует мнение, что факт регистрации договора долевого участия полностью обеспечивает защиту интересов граждан и что регистраторы проверяют законность и содержание договора. Это далеко не так. Наличие зарегистрированного договора не означает его полное соответствие действующему законодательству. Например, застройщики не редко включают в договор пункт о внесении коммунальных и иных платежей эксплуатирующей организации, указанной застройщиком. Этот пункт противоречит закону, однако, договор с таким содержанием пройдет без каких-либо преград государственную регистрацию.

Существенные условия договора долевого строительства

Намереваясь заключить договор долевого строительства необходимо удостовериться, что все его существенные условия согласованы сторонами, то есть условия без наличия которых договор не будет считаться заключенным. К ним относятся:

  1. Предмет договора долевого участия в строительстве — объект, подлежащий передачи дольщику;
  2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
  4. Гарантийный срок на объект долевого строительства;
  5. Способы обеспечения исполнения обязательства застройщика.

Какие документы потребовать от застройщика

При заключении договора долевого участия помимо проверки содержания договора необходимо особое внимание обратить на те документы, которые должны быть у застройщика. Застройщик в обязательном порядке должен предоставить разрешение на строительство, документы, подтверждающие право на возведение многоквартирного дома, на земельном участке (свидетельство о государственной регистрации права, договор аренды, договор субаренды). Также неплохо было бы ознакомиться с документами, подтверждающими выбранный застройщиком способ обеспечения исполнения своих обязательств: либо договор поручения, либо договор страхования.

Надежность застройщика

При заключении договора долевого участия без сомнения необходимо проанализировать и информацию о застройщике и о его надежности. Надежность застройщика складывается из нескольких факторов:

  • срок работы на рынке строящейся недвижимости - является ли застройщик крупным игроком на рынке жилой недвижимости или возводит многоквартирный дом впервые.
  • наличие спорных ситуаций с дольщиками — как правило, если застройщик работает в сфере строительства достаточно большое количество времени, то проанализировав судебную практику в отношении него, можно понять его слабые и сильные стороны: во время ли сдаются дома, имеются ли претензии по качеству строящегося жилья.
  • объем введенного в эксплуатацию жилья.

Особое внимание необходимо будет уделить и проектной декларации, чтобы понять финансовое состояние застройщика, благонадежность выбранных им контрагентов (подрядчиков, проектировщиков и т. д.)

Все вышесказанное позволит Вам снизить риски при покупке квартиры в строящемся доме до минимума, однако, не даст Вам абсолютной гарантии того, что жилой дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Не редки случаи, когда гиганты на рынке строящегося жилья признавались банкротами и обманутые дольщики нуждались в защите государства.

Тем не менее, даже при наличии таких рисков, сам факт заключения договора долевого участия предоставляет дольщику дополнительные гарантии по сравнению, например, с договором о приобретении квартиры посредством вступления в жилищно-строительный кооператив. Здесь даже не стоит упоминать предварительный договор долевого участия, пришедший на смену предварительному договору купли-продажи в сфере строящейся недвижимости, который не предоставляет дольщику никаких гарантий: он не подлежит государственной регистрации, застройщики в обход закона получает деньги задолго до начала строительства и при отсутствии каких-либо разрешительных документов.

Оцените статью:

Рекомендуем почитать