Как дольщику свести риски к минимуму?

Приобретение жилья в новостройке – достаточно выгодное вложение. Ведь квартиру в новостройке, на начальных этапах строительства, можно приобрести значительно дешевле, чем уже готовую на вторичном рынке. Но такое вложение следует рассматривать, как и высоко рискованное. По этой причине, приняв решение купить квартиру в новостройке, многие задаются вопросом, как же свести риски к минимуму?

Следует сказать, ситуация на рынке новостроек, после вступления в силу, а также с началом фактического применения Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г., значительно улучшилась. Указанный Закон призван обеспечить жесткий контроль за строительством и продажей жилья в новостройках со стороны органов государственной власти. Т.е. государство выступает определенным гарантом в данной сфере.

Первое, что необходимо знать начинающему дольщику, что в соответствии со ст. 4 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ и считается заключенным с момента такой регистрации. Такое требование закона, гарантирует полную легальность строительства, т.к. договор будет проверяться органом власти на его соответствие действующему законодательству.

Также следует отметить, что продавать жилье на этапе строительства, застройщик может только по договору долевого участия в строительстве. Т.е. ни каких предварительных договоров, договоров инвестирования, договоров о совместной деятельности для продажи новостроек не предусмотрено, а значит, и быть не должно. Учитывая тот факт, что договор долевого участия в строительстве считается заключенным после государственной регистрации, нужно понимать, что и денежные средства по данному договору, следует вносить только после его регистрации.

Как правило, многие начинающие дольщики, на данном этапе и заканчивают свой ликбез. Находят компанию, которая заключает договор долевого участия в строительстве, регистрируют его, оплачивают нужную сумму и ждут окончания строительства. Конечно, можно поступить и так. Но это не гарантирует в дальнейшем, что стройка, например, не «заморозится» или сроки строительства не будут переноситься бесконечно. И если мы не относимся к таким беспечным людям, то идем дальше.

Второе, что нужно сделать, это проверить сам договор, т.е. его условия. Как правило, условия договора долевого участия в строительстве направлены на защиту интересов только застройщиков и создают для них самые благоприятные условия, обычно в ущерб дольщикам. Например, ст. 6 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», предусмотрена ответственность за срыв сроков окончания строительства, но также возможность переноса сроков окончания строительства при согласовании с дольщиком.

Нередко застройщики уже в договоре долевого участия в строительстве прописывают возможность переноса сроков. А это значит, что застройщик не уверен в том, что он выполнит свои обязательства в срок, сигнал тревожный. Нередко в договоре прописывают обязательства о доплатах (возвратах) за лишние метры образовавшиеся в результате строительства (при строительстве, практически невозможно построить здание в точном соответствии с проектом, потому площадь помещений по проекту и по окончанию строительства не совпадают) очень туманно.

Например, указывают, что доплаты осуществляются за площадь, не указывая какую. А разница в цене за общую площадь и площадь балконов, лоджий, может быть достаточно существенная. Могут быть и другие подводные камни в договоре, рассмотрение которых в рамках одной статьи просто невозможно. В любом случае, для проверки договора лучше привлекать юристов, имеющих опыт непосредственно в сфере долевого строительства.

Следующий момент, на который нужно обращать внимание, это финансовая состоятельность застройщика. Здесь тоже не обойтись без привлечения юристов. Вкратце можно охарактеризовать данный момент так. Если у застройщика имеются финансовые проблемы, то в любой момент в отношении него может быть возбуждена процедура банкротства. Хотя дольщики защищены действующим законодательством (Законом «О банкротстве», ФЗ № 214) и от этого, но приятного здесь мало. Дела о банкротстве обычно длятся годами и в течении этого времени квартиру вы не увидите.

Самый простой шаг, чтобы обеспечить безопасность вложения в этом направлении, это выяснить репутацию компании застройщика. Основное на что нужно обратить внимание, как долго компания застройщика существует вообще, строили они объекты недвижимости раньше, возникали у них раньше проблемы при строительстве? Ответы на эти вопросы помогут избежать принятия опрометчивых решений.

Но еще раз хочу сказать, что приобретая квартиру на этапе строительства, все люди идут на определенный риск. И этот риск высок. Ни какое законодательство не может гарантировать от кризисов, социальных потрясений и т.п., потому вкладывая деньги в будущее можно рассчитывать на отдачу только если такое будущее наступит.

Оцените статью:

Рекомендуем почитать