Аренда квартиры: руководство для арендодателя и арендатора

Когда вдруг выясняется, что вы, лично вы, стали обладателем пустующей недвижимости ( чаще всего квартиры), то голову кружат мечты о деньгах, за которые не надо «вкалывать».. Увы, долой грезы, аренда – это РАБОТА! И для успеха в этой работе есть, есть проверенная опытом методика. И самое главное в ней — наличие договора аренды, то есть документа, упорядочивающего отношения столь разных сторон – таких как арендодатель и арендатор.

Договор аренды с точки зрения — то есть выгод и рисков — арендодателя

Как правило, текст договора приносят с собой агенты по недвижимости (риэлторы), а если квартиру арендуют «по знакомству» то текст находят в интернете. Оба варианта жизненны. Следует обратить внимание на следующее:

  1. Он обязательно должен быть изготовлен на бумаге и в двух экземплярах. Если для экономии времени (или из — за личной стеснительности) этот важный документ просто скопировать — или для себя или для второй стороны — то подписи в соответствующей главе (с расшифровкой этой самой подписи) должны быть сделаны на этой копии каждым собственноручно. Иначе один экземпляр будет документом, а второй — его копия — нет.
  2. При оформлении договора кроме ФИО арендатора в графу с его данными следует вписать его телефоны. Именно телефоны — личный, служебный, телефон надежного друга (чтобы был!) и можно парочку еще (на всякий случай). Чтобы ваша связь была крепка и надежна и круглосуточна. А паспортные данные арендатора лучше всего приложить к договору в виде копии его паспорта (включая страничку с регистрацией). Если в вашей квартире собирается жить не один, указанный как арендатор человек, то вся семья (или компания) должна быть в тексте упомянута. Хотя заключает и подписывает договор один, знать, что за коллектив украсит жизнь ваших соседей надо, потому что именно соседи потом помогут вам в ваших договорных и недоговорных отношениях. Помимо этого следует точно указать, будут кроме людей проживать в вашей квартире еще и животные или нет. Это право хозяина, и надо ясно, (а лучше письменно) выразить свою волю, чтобы потом не ужасаться запаху или ободранным стенам.
  3. Обычно в тексте договора сразу определяется, как оплачивается ЖКУ — если это входит в общую сумму арендной платы, то главное ежемесячно проверять во всех сбытовых и прочих компаниях факт поступившей оплаты, если же вы договорились о частичной оплате ЖКУ, то точно распишите кто, за что, и по каким расценкам. Точность — это не только вежливость королей, это - залог дохода арендодателя.

Кроме договора аренды, который будет являться основным документом для получения вами арендной платы, есть еще второй, не менее важный документ — это АКТ ПРИЕМА–ПЕРЕДАЧИ (тоже в двух экземплярах).

Этот акт, составленный и подписанный так же собственноручно сторонами договора, подтверждает факт того, что вы вашу недвижимость передали в пользование, а арендатор ее получил с указанием даты сего события. Кроме этого, в нем описывается в каком состоянии он ее получил — общее и частное состояние квартиры, сантехники, дверей, окон, запоров, замков и так далее. Если кроме пустой квартиры передается техника и мебель — это тоже указывается в акте в виде описи имущества.

И в итоге, после всей канители с подписаниями, вы передаете арендатору комплект ключей, а в ваших руках остаются два документа — договор и акт приема-передачи.

Не буду описывать период действия договора, в процессе которого одна сторона – арендатор – вовсю пользуется снимаемым жильем, а вторая – получает ежемесячные суммы арендной платы. Но несколько советов по правам и обязанностям изложу:

  • Первое — хотя бы с одним из соседей обменяйтесь телефонами! О любом ЧП любого масштаба вы своевременно можете узнать от бдительного соседа и спасти свою недвижимость от ущерба (затопления, разрушения, дебоша да и просто - побега арендаторов-должников).
  • Второе — инспектируйте вашу квартиру, хотя бы под предлогом получения арендной платы. Так вы можете своевременно обнаружить кота, велосипед, пару новых жильцов, художественные опусы детей на стенах и мебели, да и много других сюрпризов ... и тогда уж не стесняйтесь четко и недвусмысленно изложить свое мнение, например, насчет необходимости ремонта при передаче квартиры обратно в ваше пользование. Иначе ваша скромность обернется против вас.
  • И третье — не допускайте просрочек внесения арендных платежей!.. и оговоренной оплаты ЖКУ!.. Лучше потерять доход за один месяц, и расстаться с недобросовестным партнером, чем накопить долги и разочарование в людях.. Можно подстраховаться тем, что при заключении договора арендаторы сразу внесут один месячный платеж в обеспечение как просрочки, так и расходов на ремонт ( впоследствии, при отсутствии претензий эти деньги будут при передаче квартиры возвращены), но увы, не все имеют для этого средства, а недвижимость должна приносить доход, а не простаивать.

Акт приема-передачи квартиры от арендатора к арендодателю

И так вот мы подходим к третьему киту мира аренды — третьему наиважнейшему документу в арендных отношениях – это акту приема передачи квартиры от арендатора к арендодателю.

Это документ, подтверждающий то, что ваши отношения прекращены — вы больше не вправе ожидать дохода, а арендатор — возможности пользования этим жильем. Оформляется он так же, как и первый акт — только с той поправкой, что это акт возврата. В этом документе так же описывается в каком состоянии передается квартира (и имущество в ней). И не всегда арендатор рвется его подписывать так же, как первый акт — акт получения, особенно если квартира пропахла зверьем и расписана детьми. Поэтому, кроме двух экземпляров бланка документа, берите с собой пару крепких друзей и фотоаппарат — и уж производите фотосъемку если нужно! — а их присутствие обязательно упоминайте в акте (даже если арендатор его подписал, пусть и они укажут свои ФИО и распишутся). И не забудьте до прихода в квартиру сверить оплату ЖКУ!

При наличии этих трех надлежаще оформленных документов вы (кроме перспективы уплаты налогов за полученные доходы) имеете возможность возместить обнаруженный вами ущерб в судебном порядке – то есть, обратившись в суд. При отсутствии этих документов придется, проклиная себя, самостоятельно ремонтировать как свою разгромленную квартиру, так и за свой счет возмещать ущерб соседям снизу – сбоку-сверху ( затопление, задымление и прочее ..прочее.. прочее..)

Кстати, насчет возмещения ущерба соседям – по общему правилу обязанность возмещать ущерб возлагается на собственника квартиры, но если у собственника на руках будет надлежащий договор аренды, то закон допускает возможность взыскать ущерб с действительно виновного лица ( временного жильца-арендатора).

Но у каждой луны есть своя обратная сторона, так и в договоре аренды кроме хозяина есть и другая сторона – арендатор.

На что же следует обратить внимание арендатору?

  1. Требуйте показать подлинные документы о праве собственности на это жилье. Более того, попросите приложить копию этого свидетельства о собственности к вашему договору — так же как и копию паспорта арендодателя. Проверьте, чтобы там совпадали все характеристики — как квартиры так и ее хозяина, дабы не попасть в аферу. Ну и, разумеется, адреса и телефоны хозяина в договоре должны быть написаны четко и ясно.
  2. При оформлении акта приема передачи вы должны понимать, что с даты подписания этого акта вы обязаны вносить арендную плату — и неважно, живете вы в этой квартире или нет. Разумеется, если вам не вручили ключи, или сигнализация в квартире не пускает вас ночевать, вы можете спорить и доказывать, что вы не должны платить за эти дни календаря, но этак можно и в суд попасть — а это тяжба, нервотрепка, расходы на адвокатов.. Поэтому не забывайте — промежуток между актом приема — передачи квартиры и актом возврата квартиры хозяину – ОПЛАЧИВАЕМЫЙ. Не только суммами арендных платежей, но и неустойками за несвоевременные или вообще невнесенные эти самые платежи.
  3. При окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора аренды — акт возврата квартиры хозяину — единственное доказательство того, что вы платить аренду больше не обязаны. И никаких « через знакомых и друзей». Ключи и акт возврата (приема передачи квартиры ) должны вами лично вручаться хозяину и собственно акт составляться — подписываться в двух экземплярах — один для вас и второй для и арендодателя.

Если арендодатель не появляется и не отвечает на звонки — сами приезжаете по адресу, указанному в договоре и оформляете все там на месте.

Если в вашем арендном сюжете отсутствует этот третий документ, - кит, слон - а именно: акт возврата арендованного жилья хозяину, то в вашу вселенную может вторгнуться судебное дело о взыскании с вас неоплаченных арендных платежей и сопутствующих штрафов и расходов... И перспективы защититься у вас будут самые печальные.

И еще, напоследок, - все - таки квартира, в которой вы жили по договору аренды, должна быть возвращена хозяину в том же виде, в каком она передавалась вам при вашем первом знакомстве. Можно извинить за пыль и мусор при выезде, но сломанная сантехника, разбитые стекла, ободранные или разрисованные стены, полы и так далее — это не «амортизация», это — прямой бесстыдный ущерб, нанесенный чужому имуществу. Даже если ошеломленный хозяин не подаст на вас в суд иск о возмещении вреда, не нагружайте свою карму, она вам еще пригодится.

В общем, если кратко, без леденящих жизненных историй — сдача недвижимости в аренду — это тоже работа, и следует с уважением и вниманием к ней относиться, и пребудут тогда с вами и доходы, и спокойствие, и иные проявления Силы

Оцените статью:

Рекомендуем почитать