Что делать с долей в квартире? Варианты: продажа, сдача в аренду

Если Вам принадлежит доля в праве собственности на квартиру, но никакой реальной выгоды Вы от этого не имеете, можно рассмотреть различные варианты, как такую выгоду извлечь. Первый шаг – это обращение в суд с требованием об определении порядка пользования жилыми помещениями.

Распространенной является ситуация, при которой квартира находится в общей собственности нескольких лиц, то есть каждому принадлежит идеальная доля в праве собственности (например, 1/2, 1/3).  Если между сособственниками складываются конфликтные отношения, как это зачастую бывает между бывшими супругами, иногда между наследниками, то интересы одного или нескольких участников общей собственности могут быть существенно нарушены.

Собственник может не иметь никакой выгоды от обладания долей в праве собственности, но при этом никто не освобождает его от бремени содержания этой собственности: от уплаты налогов, от внесения платы за содержание общего имущества, за отопление. Такие долги могут быть взысканы налоговыми органами, управляющей компанией и в судебном порядке. То, что собственник в квартире не проживает, на решение суда не повлияет.

Самым простым и эффективным способом решения проблем, связанных с общей собственностью, является продажа квартиры целиком и раздел вырученной денежной суммы между всеми продавцами. Но при отсутствии согласия всех собственников, по общему правилу, продать квартиру не удастся, даже если обратиться с соответствующим требованием в суд. Можно продать только долю в праве собственности, но получить за нее реальную цену, как правило, не просто.

Теоретически проблему можно было бы решить через закрепление права собственности на отдельные комнаты в квартире, однако действующее законодательство этого сделать не позволяет.

К типичным ситуациям нарушения прав можно отнести следующие:

  • создаются препятствия для проживания в квартире одного из собственников со стороны других сособственников;
  • оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется без учета фактического порядка пользования (один собственник платит больше, а занимает комнату меньшей площади);
  • один из собственников не намерен проживать в квартире, но хочет извлекать выгоду от сдачи комнаты в аренду.

Рассмотрим пути решения этих проблем по отдельности.

Продажа доли в праве общей собственности на квартиру

Никаких препятствий для продажи доли в праве собственности на квартиру по закону не существует, но реально сделать это трудно. Почему? Представим ситуацию: продается половина трехкомнатной квартиры. У покупателя возникает закономерный вопрос: одну или две комнаты он сможет занять, переезжая в квартиру, и какие именно комнаты. Для решения этого вопроса, при отсутствии согласия между собственниками, придется обращаться в суд с требованием об определении порядка пользования жилыми помещениями.

Лицо, которое обращается с подобным иском, имеет право требовать предоставления ему в единоличное пользование конкретной комнаты (комнат) пропорционально размеру его доли. Суд, рассматривая такой спор, принимает во внимание фактически сложившийся порядок пользования. Такое решение даст покупателю доли уверенность в том, что он сможет занять выделенную судом комнату, а другие собственники не смогут ему препятствовать.

Правда, следует сразу оговориться: решение об определении порядка пользования имеет силу только в отношении лица, в пользу которого оно вынесено. Возможно, покупателю доли придется повторно самостоятельно обращаться с таким же требованием. Но решение суда с большой вероятностью останется таким же.

Исковое заявление с требованием об определении порядка пользования направляется мировому судье по месту нахождения квартиры.

Сдача комнаты в аренду

Если по решению суда одна или несколько комнат выделены в единоличное пользование одному из сособственников, то такую комнату можно сдать в аренду без согласия других собственников.

Если Вы просто хотите сдавать комнату в аренду, нужно получить решение суда, указанное выше.

Устранение препятствий для проживания в квартире

В случае, когда собственник лишен доступа в квартиру, обращение в полицию не даст никакого результата: в компетенцию полицейских не входит вселение в квартиру. Необходимо обращение в районный суд с требованием о вселении в квартиру. Помимо доказательства наличия права собственности (что сделать легко, так как этот факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права), нужно доказать, что есть препятствия к пользованию квартирой.

Правом на вселение обладают судебные приставы-исполнители. Только они могут проводить эту процедуру принудительно на основании исполнительного листа, выданного судом.

Возможно объединение двух требований: о вселении и об определении порядка пользования жилыми помещениями. Такой спор подсуден районному суду, а не мировому судье.

Перерасчет платы за содержание и текущий ремонт, за отопление в зависимости от фактически занимаемой жилой площади.

Закрепить сложившийся порядок пользования в судебном порядке имеет смысл и для того, чтобы платить за фактически занимаемую жилую площадь. Допустим, один собственник имеет долю в праве собственности в размере 2/3, но фактически занимает меньшую по площади комнату. Плату он вносит из расчета 2/3 от общей площади квартиры. Если же предъявить в управляющую компанию или ТСЖ решение суда об определении порядка пользования квартирой, то собственнику обязаны будут начислять плату согласно решению суда. 

Решение суда об определении порядка пользования жилыми помещениями в квартире, находящейся в общей долевой собственности, позволит:

  1. Увеличить шансы продажи доли по реальной цене;
  2. Сдать выделенную комнату в аренду и получать арендную плату без согласия других сособственников
  3. Оплачивать услуги по содержанию общего имущества, за отопление исходя не из идеальной доли в праве собственности, а с учетом фактически выделенной в пользование площади.
Оцените статью:

Рекомендуем почитать