4 способа передать квартиру детям: завещание, дарение, рента и купля-продажа

В пожилом возрасте, когда вы наконец-то заслужили отдых, возникает новая проблема. Дело в том, что за долгие годы нажито имущество: квартира, сад, гараж, загородный дом. Ближайшие родственники, обычно дети и внуки, намекают или требуют передать им права собственности на недвижимость, оформив куплю-продажу или договор дарения. Главным камнем преткновения становится жильё. Передать его, кроме названых, можно ещё двумя способами, невыгодными для наследников - по завещаниюили ренте.

Сделка купли-продажи

Этот способ используется редко, поскольку подразумевает передачу денег. Если таковой нет, то купля-продажа считается недействительной, притворной. Плюс этого способа – дети вступают во владение собственностью в кратчайшие сроки, уже через месяц с момента подачи документов на регистрацию.

Если вы владели недвижимостью менее 3 лет, а цена сделки более 1 млн. рублей, то по закону нужно отдать 13% от стоимости в качестве налога. Ещё один минус – детям не полагается налогового вычета, так как участники сделки не должны быть родственниками.

Часто заключаются фиктивные договоры, а чтобы избежать затрат, стоимость указывается заниженная. Однако налоговые службы отслеживают соглашения, суммы которых отличаются от рыночных в меньшую сторону. Закон позволяет при выявлении нарушений назначить или повысить налог и добавить пеню за уклонение.

Главное, какие последствия наступают в результате купли-продажи. Вы теряете права на квартиру, но по устной договорённости можете проживать в ней. Новые владельцы, наоборот, вправе распоряжаться жильём на своё усмотрение: выселить прежних жильцов, а затем продать, разменять, сдать в аренду. Кроме того, недвижимость, купленная в браке, становится совместно нажитым имуществом. Вторая половинка сына или дочери при разводе может требовать раздела и своей доли.

Купля-продажа подходит только в случае, когда вы на 100% доверяете облагодетельствованным родственникам. При малейших сомнениях подумайте о завещании или наследовании без передачи квартиры при жизни.

Дарение

Так же, как в предыдущем варианте, подписав документы, вы перестаёте быть владельцем. Но есть целый ряд существенных отличий для детей:

  • При заключении договора дарения между ближайшими родственниками (родителями и детьми) не требуется никаких выплат, кроме пошлин.
  • Недвижимость, полученная по дарственной, не является совместным имуществом (ст. 36 семейного кодекса). Супруг или супруга при разводе не смогут претендовать на часть жилплощади.
  • Вы вправе отозвать дарственную и вернуть себе квартиру, если есть риск её утери из-за несоответствующего обращения или совершено покушение на вашу жизнь, причинён вред здоровью одариваемым. Но это необходимо доказать в судебном порядке.

Договор дарения признаётся недействительным, если он подписан под угрозами, вас ввели в заблуждение и т. п.

Дарственная – лучший для детей способ передачи недвижимости. Квартира переходит к ним безвозмездно. Оформление не вызывает сложностей и не отнимает много времени.

Завещание

Завещание наиболее выгодно и безопасно. Вы до конца своих дней остаётесь владельцем всего движимого и недвижимого имущества. Можете завещать его в равных или разных долях родным, менять своё решение и составлять новое завещание. Документ пишется от руки в произвольной форме и заверяется у нотариуса. При явных преимуществах для родителей взрослые дети относятся к такой передаче негативно, и у них есть на это веские основания.

Почему завещание не выгодно наследникам?

  1. По завещанию хозяин имущества может передать его кому угодно: знакомым, друзьям, юридическим лицам и даже государству, а не только близким родственникам.
  2. Вы вправе диктовать условия, при которых дети или другие наследники получат вашу квартиру.
  3. Наследственное жилище переходит в новые руки только через полгода со дня смерти его владельца.
  4. Обычно такую недвижимость продают. Наследникам придётся отдать часть денег государству, ведь они являются собственниками не более трёх лет.
  5. Квартиры, полученные по завещанию, покупают неохотно, поскольку часто свои права оспаривают родственники даже спустя установленные шесть месяцев.

Есть отрицательный момент и для завещателя: наследники могут желать его скорейшей кончины и всячески этому способствовать. Вы не обязаны сообщать о сути завещания, как и о факте его существования.

Завещание недействительно, если наследник признан недостойным, причинял вред жизни и здоровью собственника квартиры. Также документ могут оспаривать лица, которые имеют право на обязательную долю, но в завещании не указаны (несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, супруг и другие иждивенцы).

Рента

Вы передаёте квартиру, но взамен получает ренту (уход, содержание) и право на пожизненное проживание. В отличие от завещания, рента не отменяется по первому желанию, а только по решению суда. Если по какой-то веской причине вы добьётся расторжения договора, то дети теряют и жильё, и потраченные уже деньги. В этом явный минус по сравнению с отказом в наследстве, когда близкие родственники не получают ожидаемого, но ничего и не теряют.

Есть и ощутимые преимущества. Если соглашение не расторгается, то, по условиям ренты, сразу после трагического события (не дожидаясь 6 месяцев) дети могут распоряжаться квартирой. А если срок ренты от трёх лет, то после продажи 13% от стоимости отдавать не потребуется.

Универсального совета по выбору способа передачи квартиры нет. Родителям, которые полностью доверяют своим детям и не хотят для них проблем в будущем, стоит акцентировать внимание на договоре дарения. Фиктивная купля-продажа чревата последствиями. Если же появилось желание защитить любимых наследников от неблагополучных, которым оставлять жильё опасно, то логичнее написать завещание. Неоспоримыми преимуществами для обеих сторон наделена рента, но и здесь присутствует доля риска.

Оцените статью:

Рекомендуем почитать