Как продать квартиру в ипотеке?

С каждым годом сделки на рынке недвижимости все чаще финансируются посредством ипотечных кредитов. Характерной особенностью данного банковского продукта является большой срок кредитования. Так, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), средний срок, на который россияне привлекают ипотеку, составляет 17 лет.

Вряд ли найдется хоть один заемщик, у которого за столь длительный промежуток времени не будет никаких перемен в жизни. Если приобретенная в кредит квартира полностью устраивает выпускника ВУЗа, то через несколько лет она может стать катастрофически тесной для семейного человека. Рождение ребенка, необходимость переехать в другой город, желание приобрести квартиру более высокого класса — все это заставляет задуматься о продаже жилища, которое находится в залоге у банка.

Резкий обвал курса рубля породил новую причину задуматься о продаже квартиры с обременением. Зачастую те, кто брал ипотечный кредит в валюте, просто не имеют другого выхода вылезти из-под пресса растущих, как снежный ком, долгов.

Законодательное регулирование

С точки зрения законодательства, нет никаких ограничений по продаже заложенного имущества. Единственное условие, которое установлено в Гражданском Кодексе РФ — нужно лишь получить согласие кредитора, т.е. банка, выдавшего кредит на продажу Вашей квартиры.

Реализация заложенной квартиры с участием банка

На практике, получить от банка согласие на продажу заложенного имущества чрезвычайно трудно. И это вполне объяснимо, риски кредиторов не вернуть выданные средства резко возрастают. Самым распространенным случаем, когда банк выдает такое согласие – покупатель также приобретает данную квартиру с привлечением ипотечного кредита в этом же банке. Банку такая схема выгодна – рост процентных поступлений произойдет как за счет возобновления срока кредитования, так и, чаще всего, за счет более высокой процентной ставки, чем по предыдущему договору.

Такой вариант удобен сторонам сделки купли-продажи, т.к. всеми хлопотами с юридическим оформлением и расчетом между продавцом и покупателем занимается банк.

Реализация заложенной квартиры без участия банка

Если покупатель брать ипотеку не намерен, то на получение разрешения в банке едва ли можно рассчитывать и тогда возможны два варианта:

1. Предложить покупателю погасить оставшуюся часть кредита, затем снять обременение и после этого провести сделку купли-продажи.

Такая схема имеет ряд недостатков.

  • Во-первых, ввиду высоких рисков найти такого покупателя очень сложно. Сумма к погашению наверняка будет во много раз превышать стандартную сумму задатка и, в случае недобросовестных действий продавца, вернуть ее очень непросто.
  • Во-вторых, момент погашения кредита и момент заключения договора купли-продажи разделяет довольно большой промежуток времени, за который ситуация на рынке недвижимости в корне изменится, т.е. потерять может и покупатель, и продавец.

Прочитайте внимательно свой кредитный договор – многие банки указывают сколько времени им необходимо на подготовку документов по снятию обременения. Как правило, договором на это отводится не менее 15 дней, а по факту бюрократическая волокита иногда растягивается и на несколько месяцев.

Попробовать снизить риски покупателя и сроки подготовки документов можно предложив банку стать в такой сделке посредником. Тогда покупатель вносит на специальный счет или ячейку необходимую сумму, банк выдает покупателю документы для снятия обременения и регистрации сделки в Росреестре. После завершения регистрации перехода права собственности, продавец получит разницу между суммой задолженности по кредиту и ценой продажи недвижимости.

2. Погасить ипотеку за счет потребительского (нецелевого) кредита.

Так как ставки по потребительским кредитам намного выше, чем по ипотечным, то этот вариант подходит тем, у кого остаток задолженности относительно невелик, и кто рассчитывает реализовать свою квартиру за короткий срок. После погашения ипотечного кредита и снятия обременения, ваша квартира становится в разы привлекательнее для потенциальных покупателей. В большинстве случаев, выгоды от быстрого осуществления сделки купли-продажи превысят дополнительные затраты по потребительскому кредиту.

Анализируя написанное выше, можно было бы сказать, что у данной проблемы достаточно много вариантов решения, однако кризис, разразившийся в конце 2014 года, затруднил во много раз возможность продажи ипотечной квартиры.

  • Во-первых, в начале 2015 года резко снизилось количество ипотечных сделок. Скорее всего, без государственной поддержки восстановиться этому сегменту рынка не получится в ближайшее время.
  • Во-вторых, получить потребительский кредит сможет только очень небольшой круг заемщиков – здесь негативно влияют и взлетевшие ставки по таким кредитам, и сокращение банками данного направления своего бизнеса. Остается уповать на востребованность вашего жилья на рынке, либо привлекать покупателей скидками.

Напоследок хотим напомнить, что любой кризис приводит к росту мошеннических действий. Скорее всего, появится масса «посредников», которые будут предлагать «договориться» с банком или с Росреестром. В любом случае, все варианты продажи сводятся к трем, описанным выше. Какие-то иные варианты могут оказаться аферой. Будьте бдительны и не ввязывайтесь в сомнительные операции!

Оцените статью:

Рекомендуем почитать