Критерии для признания покупателя жилой недвижимости добросовестным

В гражданском праве существует понятие добросовестного приобретателя имущества. Однако однозначным его назвать нельзя. Добросовестным приобретателем, в том числе приобретателем недвижимости, гражданина в случае спора может признать только суд. В судебной практике дела, обусловленные исками об истребовании жилого помещения от покупателя обратно прежнему владельцу отнюдь не являются редкими.

Законодательство изобилует нормами права, которые призваны защищать интересы покупателей недвижимости, если они будут признаны добросовестными. Однако такое признание зачастую и становится настоящей проблемой.

Добросовестным приобретателем уместно согласно закону считать то лицо, которое не знало и знать не могло о том факте, что объект недвижимости приобретается у лица, не имеющего на данную недвижимость прав по отчуждению. Суды признают добросовестными только тех приобретателей, которые перед сделкой совершили ряд важных действий, которые и лягут в последствии в подтверждение добросовестности. Из обзора судебных решений будет ясно, что для признания лица добросовестным приобретателем нужны вполне конкретные предпосылки.

Они сводятся к следующим.

  • Во-первых, добросовестный приобретатель жилища должен перед сделкой ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которая и служит подтверждением того, что имущество в действительности находится в собственности у продавца. Также добросовестный покупатель должен предпринять любые разумные меры, чтобы выяснить, обладает ли продавец полномочиями, направленными на продажу (отчуждение) объекта.
  • Во-вторых, добросовестность покупателя устанавливается исходя из того, знакомился ли он перед сделкой с правоустанавливающими документами на приобретаемую недвижимость, узнавал ли, например, спрашивал у продавца, о тех основаниях, по которым у последнего появилось право собственности. Также добросовестный покупатель, чтобы иметь возможность считаться таковым официально, обязан непосредственно осмотреть перед сделкой покупаемый объект.

Добросовестным покупатель считаться не может, если на дату совершения сделки на отчуждаемое по ней имущество заявляли права третьи лица, о которых покупатель знал. Важно однако, чтобы притязания третьих лиц судом или в ином законном порядке были признаны правомерными. Указанные критерии добросовестности вкупе с необходимостью проявлять при сделке осмотрительность наглядно продемонстрированы в одном из судебных решений, по которому покупатель добросовестным признан не был. Дело было обусловлено тем, что покупатель купил квартиру, продаваемую в действительности мошенниками от имени уже умершего человека. Затем квартира еще несколько раз была перепродана. Покупатель, выступающий в данной цепочке последним, приобрел объект с привлечением заемных в банке денег. После сделки иск о признании ее недействительной подал наследник.

Суд, решая вопрос, был ли последний покупатель добросовестным, учел то обстоятельство, что на дату совершения сделки в полиции уже имелось заявление наследника, который понял, что квартиру от имени прежнего хозяина продавали мошенники, но покупатель должной осмотрительности не проявил, в частности не выяснил, были ли предыдущие действия с квартирой законными. Это и легло в основу отказа в признании его добросовестным. Из анализа судебных решений, однако, видно, что даже если покупатель и будет признан добросовестным, но будет установлено, что объект выбыл из правообладания лица помимо его воли,  например, как в выше описанном случае - из-за мошенничества, то суд все же может истребовать объект из владения добросовестного покупателя. Данная возможность прямо закреплена в статье 302 ГК РФ. Однако, чтобы объект перешел от добросовестного покупателя к прежнему владельцу, в суд необходимо подавать иск не о признании договора купли-продажи недействительным (например, по мотиву подделки подписи, доверенности, паспорта и т.д.), а об истребовании объекта из незаконного владения. Мотивация судов вышестоящих инстанций при обосновании добросовестности приобретения обусловлена позицией Верховного суда.

Так, по одному из дел данный суд решил, что покупатель добросовестный, на основании факта проверки документов и агентством недвижимости, и банком при выдаче займа на покупку, и специально привлеченными юристами.

В другом же случае суд отказался признавать покупателя добросовестным исходя из того, что он не придал значения неоднократной продаже, а также дарению покупаемого объекта и цене на него, которая была явно занижена.

Важным аспектом в таких спорах выступает срок давности, в который можно заявлять права на переходящий по сделке объект. Суды исчисляют его с даты, когда собственнику стало известно о нарушении его прав, либо когда он об этом должен был узнать. Но такое исчисление срока дает широкие предпосылки к тому, что в спорном жилье можно прожить даже десятки лет, а в итоге все равно с ним придется расстаться.

Суды любой вид мошенничества с недвижимостью приравнивают к выбытию объекта из правообладания собственника помимо его воли. Значение признания лица добросовестным приобретателем состоит в возможности требовать от лица, не обладавшего правом распоряжаться недвижимостью, возмещения возникших в результате такой сделки убытков, которые судами приравниваются к стоимости квартиры. Законодательство в рассматриваемой сфере далеко не совершенно и совершенно точно нуждается в пересмотре механизма защиты прав добросовестных покупателей.

Оцените статью:

Рекомендуем почитать