Правила раздела и объединения земельных участков

Любые юридически значимые действия с такой категорией недвижимости, как земля, почти всегда осложняются разного рода нюансами и тонкостями. Иногда на практике возникает необходимость в разделе или, наоборот, в объединении отдельных земельных участков. Такие процедуры возможны, но осуществимы при строгом соблюдении установленных нормами законов правил.

Так, разделить возможно лишь тот участок, который признан делимым. Делимый участок — такой участок, который возможно поделить на несколько составных участков, каждый из которых будет образовывать после деления самостоятельный участок.

Самостоятельность участка определяется его размером (не выходом за установленный законом минимум и максимум), определенным местоположением на местности, технологической и производственной самостоятельностью. Важно при этом, чтобы после деления использовать вновь образованные участки можно было без необходимости их перевода в иную категорию.

Земельный кодекс называет главным условием, при котором возможно произвести раздел, соблюдение минимальных (максимальных) размеров. Если после деления какой-то из новых участков окажется меньше допустимого предела по размерам, то первоначальный участок признается неделимым. Максимальные и минимальные земельные размеры устанавливаются местными властными органами с учетом норм для отвода земель под конкретную деятельность (садоводство, производство, жилищное строительство и др.).

К примеру, если говорить об участке, данном под индивидуальную жилищную застройку, то минимальный размер чаще всего ограничивается двумя сотками. Владея, например, шестью сотками, вы можете произвести раздел первоначального участка на два или три. Отступления от минимального размера возможны только при деление сельхозземель, если технология сельхозпроизводства в больших земельных размерах не нуждается.

Если после раздела какой-то из вновь сформированных участков не будет иметь своего выхода на дорогу и иные места, предназначенные для общего пользования, то деление первоначального участка также не возможно.

Деление (объединение) участков не должно в результате приводить к ограничению прав других владельцев участков на свободный проход (проезд).

Если участок ничем не застроен, то делить его можно при соблюдении только одного условия — соответствие предельно допустимым размерам.

Застроенные чем-либо участки делить можно при соблюдении эксплуатационных условий содержащихся на земле построек. То есть, если на участке уже имеется постройка в виде жилого дома, то делить такой участок можно с соблюдением возможности беспрепятственного выхода (входа) в дом, с учетом относящихся к дому коммуникаций и т.д.

Деление (объединение) участков происходит в рамках процедуры кадастрового учета, включающей в себя измерение и межевание земли.

Объединение земель является процессом не менее простым, чем раздел.

Особенность объединения в том, что первоначально нужно выяснить, принадлежат участки разным собственникам или одному, и если разным, то каково соотношение такого права собственности. Если участками владеет одно лицо, то оно и сохранит свое право собственности на образованный после объединения увеличенный участок. Общие условия объединения участков сводятся к следующим.

  • Объединение возможно лишь тогда, когда новый участок будет располагаться в границах единой территориальной зоны. Объединению подлежат лишь участки, находящиеся в пределах одного населенного пункта.
  • Если у участков один собственник, то их объединить можно лишь при примыкании их границ друг к другу, то есть участки должны располагаться рядом (быть смежными).

Результатом объединения всегда является образование вместо нескольких разных участков, обладающих разными кадастровыми номерами, одного, более крупного, которому присваивается новый кадастровый номер. Номера, закрепленные за старыми участками, которые были до объединения, с кадастрового учета снимаются и в кадастровом плане больше не отражаются.

Объединение возможно осуществить только на основе межевых планов существующих участков. Не допустимо объединять участки из разных категорий разрешенного землепользования, пусть даже и находящихся в собственности у одного лица и примыкающие друг к другу. То есть, если вы владеете участком, отведенным под жилую застройку, и хотите присоединить, часть располагающейся рядом земли, отведенной вам под пашню, то вам сделать это администрация не разрешит. Если вы хотите сделать это, то сперва придется отмежевать участок, отведенный под пашню, от другой земли этой же категории, изменить вид его разрешенного землепользования, на что согласие администрация дает крайне не охотно, а затем уже проводить объединение. После объединения новый участок должен вписаться в предельно допустимые размеры.

Когда объединяются участки разных собственников, то говорят об объединении собственников земель. Если администрация дает разрешение на такое объединение, то у каждого из собственников после объединения появляется право собственности на общий, более крупный участок. Собственники превращаются во владельцев земельных паев.

Объединение участков разных владельцев строится по той же схеме и подчиняется тем же правилам, что и объединение участков одного лица. Однако собственники после объединения участков уполномочены на общем собрании решать вопрос, связанный с переменой вида разрешенного землепользования в отношении нового участка. Если какой-то участок до объединения был чем-либо обременен, например, сервитутом, то это обременение после объединения перейдет в целом на новый укрупненный участок.

Главной особенностью объединения участков собственников от объединения участков одного лица выступает тот из фактов, что не допустимо объединять участки, которыми разные собственники владеют на разных правах, пусть даже эти участки и смежные. То есть объединить участок, находящийся в бессрочном пользовании у одного собственника, с участком другого лица, находящимся у него на праве срочного пользования (пожизненно наследуемого) нельзя.

Документальное объединение (разделение) участков всегда начинается с написания в администрацию населенного пункта, в пределах которого участки расположены, соответствующего заявления с приложением межевого плана, документов о собственности и прочих справок. Завершающим этапом объединения (разделения) выступает вынесение администрацией постановления об объединении (разделе) и, если лица в этом нуждаются, получение свидетельства собственника (собственников) на новый (новые) участки.

Оцените статью:

Рекомендуем почитать