Получение ипотеки: с чего начать и на что обратить внимание?

Ипотека — это залог недвижимого имущества в обеспечение кредитного обязательства. Кроме того, действующим законодательством предусмотрено два варианта возникновения ипотеки — в силу договора и в силу закона. В первом случае - залог недвижимости оформляется отдельным договором, помимо договора об основном обязательстве, во втором залог возникает при заключении договора об основном обязательстве, например кредитного договора на покупку недвижимого имущества, о чём в основном и пойдёт речь ниже.

Возможно, кто-то посчитает это для себя лишней информацией, необходимой только специалистам, а для обычного человека, по-сути, это одно и то же. Но знание этих нюансов поможет лучше понять суть правоотношений, в которые вступает человек, оформляя ипотечный кредит.

С чего начать?

Не поленитесь и самостоятельно изучите все предложения банков вашего региона, занимающихся ипотечным кредитованием. Не стоит слепо полагаться на советы риэлторов. Ваши интересы могут и не совпадать. Выбор следует делать между теми банками, которые специализируются на ипотечном кредитовании, то есть имеют широко представленную линейку ипотечных кредитов и в банке существуют специализированные подразделения ипотечного кредитования. Это не обязательно должен быть крупный банк. Зачастую, средние региональные банки предлагают очень интересные продукты.

На что следует обратить внимание:

  1. Ставки и сроки кредитования - в разных банках эти условия в основном сопоставимы. Но при прочих равных условиях не следует пренебрегать разницей даже в десятые процента. С учётом суммы и срока кредита небольшая разница может вылиться в крупную переплату.
  2. Размер первоначального взноса — обычно минимальный размер составляет от 10%. Встречаются, хоть и редко, предложения банков по кредитованию и без первоначального взноса. Как правило, чем больше первоначальный взнос, тем меньше ставка кредитования.
  3. Подтверждение дохода — есть ли возможность декларирования дохода в свободной форме или по форме банка, либо обязательно предоставление справки по форме 2 НДФЛ. Это принципиально для тех, кто получает доход как ИП, или по иным причинам не может предоставить справку 2 НДФЛ.
  4. Система оплаты кредита — возможно два варианта — ануитетные или дифференцированные платежи. Отличие заключается в том, что при ануитетном платеже сумма ежемесячного платежа одинакова на весь период действия договора. При этом доли оплаты процентов и основного долга меняются внутри платежа по мере погашения обязательства. При дифференцированном платеже неизменной является сумма погашения основного долга, а сумма процентов ежемесячно уменьшается по мере уменьшения задолженности. Какая из приведённых систем оплаты подходит конкретному заёмщику, зависит во многом от того, насколько велика вероятность досрочного погашения кредита. При досрочном погашении кредита выгодней дифференцированная система. Если заёмщик не планирует погашать кредит заранее, то размер переплаты по процентам и в том и в другом случае будет одинаков, но с ануитетными платежами удобнее планировать бюджет, так как сумма ежемесячного платежа неизменна. Дело в том, что при ануитетном платеже в начальный период действия договора оплачиваются в основном процентные платежи опережающим расчётом, и только потом погашается основной долг. Можно конечно добиться перерасчёт графика и при досрочном погашении кредита с ануитетными платежами, но это лишние нервы и время.
  5. Условие о страховании жизни заёмщика — в настоящее время, связи с последними изменениями в законодательстве о потребительском кредитовании, возможности банков по взиманию комиссий и навязыванию дополнительных услуг существенно ограничены. В условиях предоставления ипотечных кредитов по прежнему присутствует пункт о страховании жизни заёмщика, но он перестал быть обязательным. Банк предлагает альтернативу, как того требует закон, то есть либо заёмщик страхует жизнь, указывая в качестве выгодоприобретателя по страховым выплатам банк, либо кредит выдается без страховки, но под повышенный процент.

Какой из данных вариантов выбрать, решать заёмщику, но я считаю, что вариант со страховкой более выгоден и вот почему:

  1. Размер страховой премии при страховании жизни не велик, и в конечном итоге он меньше переплаты, которая возникнет в результате повышения процентной ставки (она составит в среднем от 0.5% до 1%).
  2. При страховании вы получаете реальный продукт — страховку. Ипотечный кредит — это долгосрочное кредитование. Если в период исполнения кредитных обязательств с заёмщиком случается несчастье, наличие страховки позволит его семье избежать дополнительных финансовых проблем и потерю купленного в кредит жилья. К сожалению, такую возможность исключать нельзя, и в любом банке вам приведут примеры из практики, когда наличие договора страхования серьёзно выручало семью заёмщика при его смерти.

Когда вы представите все необходимые документы, банк рассмотрит вашу заявку и примет решение об одобрении или отказе в выдаче кредита исходя из вашей платежеспособности. После этого можно преступать к поиску подходящей квартиры.

Выбор квартиры

При выборе жилого помещения важно помнить о том, что данное жильё приобретается на долго, и до выплаты задолженности по кредиту заёмщик не сможет совершать с ним никаких сделок без согласия банка. Поэтому отнестись к выбору жилья необходимо очень серьёзно. Взвешено оцените, насколько условия проживания в данном жилом помещении подходят именно вам. Будет не лишним навести справки о ваших будущих соседях, и лучше это сделать не только у продавцов квартиры.

Удачи вам и с будущим новосельем.

Оцените статью:

Рекомендуем почитать